Financiación multiunidades y financiación residencial

Para la mayoría de las instituciones financieras, los edificios de 4 unidades o menos se consideran “edificios residenciales”. El llamado sector “multiunidades” se refiere a edificios de 5 unidades o más. Hay muchas excepciones: algunas instituciones financieras financiarán hasta 6 u 8 unidades de vivienda en su sector de financiamiento “residencial”.

Sin embargo, esto no siempre es una ventaja para el prestatario. Para el sector “residencial”, la elegibilidad para la financiación se calcula principalmente sobre la base de la capacidad de endeudamiento del inversor. En el caso de la financiación “multiunidades”, la admisibilidad se basa principalmente en la rentabilidad del edificio en cuestión.

Para simplificar, se podría decir que la financiación multiunidades considera el flujo de caja y la rentabilidad del edificio, mientras que la financiación residencial se basa en los ingresos personales del prestatario.

Por lo tanto, a menudo es mucho más fácil financiar la compra de un edificio con 10,20 ó 30 unidades que la compra de un edificio con 3 ó 4 unidades, especialmente si el inversor ya tiene varias financiaciones hipotecarias en sus pasivos. Por otra parte, por supuesto, el pago inicial del comprador será más alto en una vivienda de 30 viviendas que en un triplex!

¿Con qué valor debemos calcular la posible financiación de una vivienda multifamiliar?

Valor económico, valor de mercado, precio de compra, costo de reconstrucción, valor asegurable: es importante saber en qué valor se basan las instituciones financieras para calcular el monto de financiamiento posible para una vivienda multifamiliar.

Generalmente, el multiplicador de ingresos brutos (GIR) se utilizará para 5 y 6 viviendas, mientras que el valor económico se utilizará para 7 o más viviendas. Cabe señalar que el valor económico se calcula a partir de los ingresos y gastos generados por el edificio.

Se recomienda encarecidamente que se ponga en contacto con un corredor hipotecario familiarizado con la financiación multi-familiar para determinar el valor económico sobre el que se calculará la financiación posible ANTES de hacer una oferta de compra. De hecho, el inversor no podría hacer ninguna simulación matemática sin saber cuánto estarán las instituciones financieras listas para financiar!

Por ejemplo, si el inversionista compra un edificio por $1 millón de dólares pero el valor económico se fija en $950,000, la cantidad de financiamiento será 75% x $900,000 (para un préstamo CMHC sin seguro) o $675,000 dólares.

El pago inicial será de $325,000 y no $250,000. Por último, cabe señalar que también deberá respetarse el coeficiente mínimo de cobertura de la deuda, lo que también podría modificar el importe de la financiación disponible. Un especialista en financiación hipotecaria multiunidades puede realizar este cálculo de acuerdo con las directivas y estándares crediticios de las instituciones financieras.

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